web analytics

De la Southdale Center la Palas “lifestyle center”

Laurentiu RADVAN

Inaugurarea pe 31 mai a complexului Palas imi ofera prilejul de a face cateva consideratii cu privire la evolutia de-a lungul timpului a acestui gen de constructii, ce incearca sa imbine cat mai potrivit, atat din punct de vedere economic, cat si urbanistic, ideea de comert, respectiv agrement. Perspectiva de fata va fi mai degraba cea a unui specialist in istorie urbana, si nu a unui economist.

La Palas, centrul atentiei publicului este indreptat in mod evident spre doua directii principale: 1. mall-ul, nucleul comercial, zona de atractie pentru cei dornici de cumparaturi, ce ocupa de altfel o suprafata semnificativa din complex; 2. parcul, succesor al vechilor amenajari de pe acest loc (pe linia grajdurile/helesteul/gradina de la curte – strandul), care va atrage, la randul sau, pe cei dornici de promenada. Se adauga alte spatii comerciale si de agrement, cladiri de birouri si apartamente, hoteluri, precum si cea mai mare parcare subterana din Romania. Dar cum s-a ajuns ca acest gen de constructii sa populeze incet, incet peisajul urban contemporan? Caci nu vorbim de o inovatie romaneasca in acest domeniu, dimpotriva, alte tari au experienta mult mai bogata in acest gen de initiative.

Totul a pornit de la o constructie moderna pentru vremea ei, anume un complex comercial dezvoltat de compania Dayton in anii 50 (inaugurat in 1956) in Edina, Minnesota, o suburbie a orasului Minneapolis, considerat de multi specialisti primul mall modern din lume. Cel ce a pus bazele proiectului si a ales design-ul a fost Victor Gruen, evreu venit din Boemia, care s-a inspirat din pietele centrale ale vechilor orase europene, care reuneau atat functii economice (vezi dughenele ce dadeau spre trotuare acoperite cu arcade), indeplinind totodata rolul de agora pentru comunitatea locala. Gruen a dorit sa creeze un spatiu de reunire pentru oamenii din suburbii, mai ales ca acestea deveneau din ce in ce mai pregnant un element definitoriu al civilizatiei urbane americane. Cum suburbiilor le lipseau pietele, arhitectul s-a gandit sa reuneasca mai multe magazine sub acelasi acoperis, dar si sa elimine masinile din peisaj, expediindu-le la exterior, in parcari special amenajate (civilizatia americana se baza deja in mare masura pe automobile). De asemenea, s-a dorit sa se ofere publicului cat mai multe servicii in acelasi loc. In acest mediu, totul era controlat si sigur. Gruen a crezut ca a sa creatie nu va afecta afacerile din downtown – traditionalul centru din orasele americane, ci dimpotriva, le va completa. Viitorul insa nu i-a dat dreptate. In anii ’70, mall-urile au proliferat si s-au raspandit in intreaga America, incepand sa se deschida si in Europa, unde ce e drept erau vazute ca niste simboluri ale societatii de consum americane. In acelasi timp, micile magazine de familie din downtown au falimentat rand pe rand, transformand acest spatiu in multe orase in zone decadente, chiar periculoase. Inceputul anilor ’80 surprindea mall-urile la apogeul lor in Statele Unite. Expansiunea acestora atingea dimensiuni pe care creatorul lor nu le-a banuit si nici nu a trait sa le vada (Gruen a murit in 1980). West Edmonton Mall din Canada, deschis in 1982, avea nu numai magazine, ci si patinoare uriase, acvariu si piscine, inclusiv o sala de bungee jumping interioara. The Mall of America, din Bloomington, Minnesota, oferea publicului trei roller coasters si mai bine de 500 de magazine dispuse pe “strazi” ce aveau design gandit in functie de grupurile de varsta ale vizitatorilor. In fiecare dimineata, complexul se deschidea mai devreme pentru a oferi amatorilor de jogging posibilitatea de a alerga pe cei 900 de metri de alei interioare. Rezultatele au fost pe masura: 40 de milioane de vizitatori (1997), mai mult decat Marele Canion, Disneyland si Graceland la un loc!

In acelasi timp, in America apareau primele semne ale crizei. In cativa ani, mall-urile “s-au transformat din temple ale consumului in receptacole ale problemelor sociale”. Schimbarile ce au avut loc atat in suburbii (cresterea diversitatii rasiale, ce a facut ca insasi mall-urile sa piarda pozitia privilegiata de loc al diversitatii), cat si intre generatii (generatiile tinere din anii 50-70 au lasat locul celor din anii 90, care au devenit publicul major ale acestor complexe) au afectat mall-urile, multe fiind nevoite sa se inchida. In plus, a aparut fenomenul canibalizarii, datorat numarului si densitatii prea mari.

Exceptand Europa, in afara Statelor Unite, mall-urile au luat cu adevarat avant in Asia in ultimele doua decenii. China, tarile din Indochina si din zona Golfului sunt in ultimii ani in competitie pentru a lansa cel mai mare mall. Dubai Mall, inaugurat in 2005, detine recordul de marime, cu peste 1,1 km2 suprafata si 350.000 m2 spatiu pentru inchiriat, in timp ce New South China Mall – Living City (Dongguan) are aproape 1 km2 si 650.000 m2 spatii de inchiriat. Deschiderea unui mall nu asigura insa si un succes garantat: in timp ce Dubai Mall are cca. 1200 de magazine functionale, omologul amintit din China are doar… 47, din lipsa de cerere. In Europa, fenomenul nu a luat amploarea din Asia, poate si pentru ca civilizatia urbana de aici prezinta anumite caracteristici ce o fac mai reticenta la acest tip de implanturi. Multe orase europene au conservat centrul cu origini antice sau medievale, cu strazi inguste si cladiri in front continuu, care nu permite ridicarea unor mari complexe comerciale. In plus, aceste orase reprezinta un magnet pentru turisti, mai interesati sa viziteze monumentele istorice decat mall-urile. In multe cazuri, autoritatile au cautat sa apere interesele micilor afaceristi din zonele centrale (si nu numai) si nu au incurajat initiative de mari dimensiuni. Totusi, unele efecte negative s-au simtit si aici, pe masura ce s-a permis deschiderea a tot mai multe hyper-marketuri. In Marea Britanie, mai multe orase au avut de suferit din acest motiv, afacerile din centrele vechi fiind afectate. Alte tari, precum Austria, au luata masuri, dorind sa curme din fasa acest proces, permitand prin regulamente speciale deschiderea, cu mici exceptii, doar a unor super-marketuri sau a unor complexe comerciale mai mari, dar la distanta de oras.

Insa lasam Asia si Europa deoparte, si ne intoarcem iar in America, pentru ca… America a dat din nou tonul. Criza mall-urilor clasice a determinat adaptari si inovari, astfel ca vechiul concept a capatat o noua forma, ce se numeste “lifestyle centers”, derivat din mai vechile “open-air mall”. In 2002, Rick Caruso, un mogul imobiliar din California deschidea in Los Angeles complexul Grove. Ca si Southdale cu cinci decenii in urma, Grove ofera publicului magazine, dar si fantani, flori, muzica, insa deosebirea este ca plantele sunt reale, iar cerul poate fi vazut fara ca privirea sa fie impiedicata de un acoperis. Cladirile ce compun Grove nu evoca doar vag centrul unui oras, caci acesta a fost gandit sa arate ca unul. De altfel, denumirea de mall este evitata, fiind preferata cea de “strada”. Ce e drept, noul concept pare a fi mai potrivit regiunilor cu clima moderata, precum este si California, spre deosebire de mall-urile clasice, acoperite, ridicate in zone cu clima mai aspra (prea rece, precum in Minnesota sau Canada, ori prea calda, precum in Emirate).

Ajungem astfel la cazul Romaniei, care s-a adaugat listei de tari cu mall-uri conventionale in ultimul deceniu. Rand pe rand, in principalele orase ale tarii s-au deschis mai multe astfel de complexe, tot mai mari si cu o oferta tot mai cuprinzatoare de magazine si servicii. Lasand deoparte celelalte cazuri, ne oprim la Iasi, unde publicul, pana la inaugurarea complexului Palas, a avut deja acces la doua mall-uri, Iulius Mall si Moldova Mall. Cele doua prezinta istorii diferite, primul una de succes, al doilea, succesor al vechiul magazin universal cu acelasi nume (mult spus, o forma primitiva de mall comunist), cu mai putina reusita. Intamplator (sau nu), si Palas se doreste, dupa cum ne spune propriul site, “un oras in miniatura”, axat pe conceptul “lifestyle center”. Lasand deoparte cele ce ne transmit cei ce se ocupa de marketing, putem afirma fara a gresi ca si Palas pleaca, la baza, tot de la ideea de mall, de loc de reunire a publicului in cautare de cumparaturi si recreere. Se doreste insa a fi mai mult decat un mall, caci acesta si cladirile adiacente (hotel, spatiu de birouri si rezidential) prezinta, in felul in care a fost gandit – asemenea altor “lifestyle center” din lume –, cateva elemente nucleu: primul este ceea ce s-a dorit a fi compromisul menit sa impace diferitele pozitii din jurul acestui proiect, parcul. Prezenta acestuia face din mall un complex atat indoor, ca majoritatea din lume, cat si outdoor, in aceasta din urma privinta accentul fiind pus pe ideea de promenada. Al doilea este strada, ce are atat o componenta auto, cat si una dedicata pietonilor.

Conceptul in sine are si elemente pozitive, caci atenueaza impresia de loc preponderent comercial, dand un sentiment de diversitate, fapt ce reprezinta un plus. Este insa o diversitate controlata, ce poate sa isi schimbe atat forma, cat si fondul, in functie de interesele initiatorului afacerii, caci este totusi o afacere, ce va avea efecte pe piata locala. Este evident si pentru un nespecialist ca trei mall-uri nu pot supravietui intr-un oras ca Iasi. Unul apartine tot investitorului de la Palas, ce probabil cauta solutii de avarie, in timp ce celalalt va trebui sa se orienteze spre alt gen de afaceri. Dar nu numai mall-urile vor avea de suferit. In ce ma priveste, privesc cu ingrijorare efectele din ultimii ani ai deschiderii mall-urilor si hyper/super-marketurilor din oras. Ca si in alte orase ale lumii, efectele sunt aceleasi: inchiderea micilor afaceri, dar si afectarea centrului vechi (sau a centrului civic), tot mai putin cautat de comercianti si cumparatori. Solutia sta insa in mana autoritatilor locale, ce pot lua unele masuri, precum: renovarea centrului (insulele de cladiri vechi de pe str. Lapusneanu, Cuza Voda, 14 decembrie, Stefan cel Mare), restaurarea monumentelor istorice, reabilitarea infrastructurii (dar intr-un fel particular, strazile de aici nu trebuie sa arate la fel ca cele din cartiere), realizarea de amenajari turistice, acordarea de facilitati pentru micii investitori ce vor sa deschida afaceri in acest perimetru etc. Salvarea centrului o reprezinta turismul, iar de atragerea de vizitatori din afara orasului ar profita si complexul Palas. Acesta ar putea reprezenta capatul unei axe vechi/modern, cultural/economic din Iasi: Copou-Stefan cel Mare-Palat-Palas, care ar putea oferi o noua perspectiva viitorului orasului.

Daca am lua in calcul o anume ciclicitate, probabil si conceptul de “lifestyle center” va intra la un moment dat in criza. Inclin sa cred ca locuitorii oraselor, mai ales cei din Europa, care prin traditiile sale (inclusiv urbane) este mai inclinata spre legatura directa cu istoria, vor prefera mai degraba centrul orasului real, in defavoarea celui creat. Este totusi de apreciat faptul ca Romania s-a “aliniat” la acest concept relativ repede si nu l-a aplicat cand era deja desuet. Iar in ce priveste Palas Iasi, mai trebuie apreciat faptul ca investitia este una locala, si nu straina.

Pentru a incheia intr-o nota ce tine de istoria si evolutia acestor complexe, credem ca ideea ce a stat la baza mall-urilor moderne, ce s-au dorit noi tipuri de spatii publice, a esuat. A esuat din motive ce tin de felul in care au evoluat aceste spatii, dar si datorita statutului acestora. Totusi, desi deschise publicului larg fara discriminare, aceste spatii raman proprietate privata sau cu un statut neclar pentru marele public, care le va percepe mereu ca zone de afaceri si recreere, nu ca un loc de manifestare a vocii comunitatii. Strategiile contemporane de marketing si management urmaresc realizarea profitului, astfel ca nimeni nu se va complica cu promovarea aici a unor manifestari cu tinta edilitar-cetateneasca sau politica. Pentru acestea, raman in continuare pietele traditionale.

Surse:

Birth, death and shopping. The rise and fall of the shopping mall, in The Economist, 19 decembrie 2007
Lizabeth Cohen, From Town Center to Shopping Center: The Reconfiguration of Community Marketplaces in Postwar America, “The American Historical Review”, Vol. 101, No. 4 (Oct., 1996), pp. 1050-1081.
Wales’ flagging High Streets ‘need national strategy’, 25 ianuarie 2012
http://www.palasiasi.ro/prezentare/
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_largest_shopping_malls_in_the_world

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *