Costin TEODOROVICI, Partner Bulboaca & Asociatii

Dintre proiectele imobiliare ale ultimilor ani doar o parte au atins succesul comercial urmarit de dezvoltatori, in timp ce altele au reusit cu greu sa se mentina pe linia de plutire sau au esuat complet.

Bineinteles, institutiile financiare care au finantat aceste proiecte acordand imprumuturi de zeci de milioane de euro au fost in mod direct afectate. Asa cum spuneam cu alta ocazie, fazei initiale de restructurari de credite in lumina noilor conditii de piata (perioade de gratie, termene extinse si dobanzi majorate) i-a urmat, in cazurile nefericite de esec, faza procedurilor de insolventa, a falimentelor si a eforturilor de limitare a pierderilor.

Problematica. Vom incerca, in randurile ce urmeaza, sa ne concentram atentia asupra dificultatilor pe care bancile le pot intampina in administrarea si valorificarea activelor aferente proiectelor imobiliare rezidentiale. Subiectul este unul in mod special sensibil, avand in vedere ca unele dintre aceste proiecte au intrat in insolventa/faliment la un moment in care fusese atins un grad ridicat de ocupare, dar inainte de clarificarea situatiei juridice a bunurilor de interes comun. Ne intereseaza asadar cazul acelor proiecte rezidentiale finalizate si partial sau cvasi-total ocupate, si mai putin situatia (mult mai nefericita) celor abandonate in fazele initiale de dezvoltare si fara sanse reale de a fi finalizate. Motivul este acela ca logica simpla a lichidarii prin vanzarea bunurilor la pretul cel mai mare in vederea unui grad cat mai ridicat de recuperare a creantelor se poate lovi de considerente sociale care, in scenariile pesimiste, ar putea atrage riscuri reputationale asupra institutiilor financiare implicate.

Marile dezvoltari rezidentiale si-au atras cumparatorii prin facilitatile puse la dispozitie, astfel incat prin achizitia unei case sau a unui apartament cumparatorul dobandea (sau ar fi trebuit sa dobandeasca) si acces la locuri de joaca, piscina, spatii comerciale, gradinite si scoli, parcari, terenuri de sport sau altele asemenea. Prin urmare, ceea ce cumparatorii au urmarit sa dobandeasca nu s-a limitat la unitatea de locuit si terenul/cota-parte de teren aferenta, ci a insemnat si un drept de a beneficia de toate cele de mai sus. Acest ultim aspect poate ridica si cele mai multe probleme, in lipsa unei reglementari legale specifice proiectelor de acest tip. Nu este asadar de mirare ca situatia juridica a multor aspecte esentiale care tin de structura proiectelor rezidentiale este in multe cazuri oarecum tulbure, iar situatii precum cele cateva exemple care urmeaza nu sunt rare: (1) imobile din acelasi complex imobiliar aflate in proprietatea unor persoane diferite de dezvoltator, (2) imobile asupra carora proprietarii de unitati de locuit au cel mult un drept de servitute sau un drept contractual de folosinta, (3) existenta unui numar semnificativ de rezidenti neproprietari cu “rate la dezvoltator” sau (4) absenta contractelor individuale de utilitati si interpunerea dezvoltatorului ca furnizor intermediar. De adaugat la cele de mai sus faptul ca in anumite situatii proiectul a fost finantat de mai multe institutii financiare (“club deals“), fapt care nu face mai usoara administrarea situatiilor dificile, precum falimentul dezvoltatorului.

Pluralitatea debitorilor si a creditorilor implicati. Potrivit legii 85/2006 privind procedura insolventei si a falimentului (“Legea 85/2006“), inlocuita recent de legea 85/2014 (“Noul Cod al Insolventei“), procedurile de insolventa/faliment privesc doar persoana aflata in stare de insolventa sau faliment si nu pot fi extinse la alte persoane din grup. Astfel, in masura in care proiectul este dezvoltat de mai multe societati (cel mai adesea din acelasi grup), o abordare unitara a procedurii este dificila atata vreme cat fiecare societate relevanta este supusa unei proceduri distincte si este foarte posibil ca si creditorii sa fie diferiti. In mod special in cazul proiectelor rezidentiale, posibilitatea redresarii si in final a iesirii din insolventa depinde de capacitatea debitorului (sau a debitorilor) de a continua administrarea in bune conditii a proiectului (inclusiv asigurarea diverselor facilitati si furnizarea de utilitati acolo unde este cazul), astfel incat unitatile de locuit ramase disponibile sa poata fi vandute sau inchiriate in termeni convenabili. Asa cum spuneam insa mai sus, nu sunt rare situatiile in care bunurile respective se afla in proprietatea unor debitori diferiti. Principala dificultate in aceste cazuri rezulta din faptul ca, desi proiectul in sine a fost gandit si poate fi valorificat ca un tot unitar, situatia este diferita din punct de vedere juridic, iar din perspectiva procedurilor de insolventa, debitorii sunt tratati ca intreprinderi diferite. Prin urmare, chiar daca interesul economic este comun, coordonarea se poate dovedi dificila intre administratorii numiti de adunari ale creditorilor avand o componenta diferita, iar sansele de redresare sunt cu atat mai scazute. Aceleasi considerente se aplica si in cazul procedurilor de faliment, cand bunuri care constituie un tot economic apartin unor debitori diferiti.

Noul Cod al Insolventei pare sa aduca o solutie partiala, reglementand situatia procedurilor de insolventa a mai multor societati din acelasi grup. Astfel, prevederile Capitolului II (Dispozitii speciale privind procedura insolventei grupului de societati) din Titlul II (Procedura insolventei) al Noului Cod al Insolventei permit, in functie de structura datoriilor grupului catre creditori, diverse grade de coordonare intre procedurile de insolventa care privesc membrii unui grup de societati (si care proceduri raman, in esenta, separate). Gradul minim de coordonare este dat de unificarea de competente, in sensul in care toate dosarele de insolventa ale membrilor grupului vor fi repartizate aceluiasi judecator sindic – aici trebuie subliniat ca acest lucru se va intampla doar daca procedurile sunt deschise prin cerere comuna. De asemenea, plecand de la premisa care defineste grupul de societati, si anume ca au actionari comuni sau se afla indirect sub control comun, adunarile asociatilor/actionarilor au obligatia de a numi acelasi administrator special pentru fiecare societate in insolventa. De asemenea, noua reglementare instituie obligatia cooperarii intre administratorii judiciari desemnati in fiecare dosar de insolventa, iar daca cel putin 50% din masa credala a fiecarui debitor este comuna, atunci legea instituie obligatia desemnarii aceluiasi administrator judiciar pentru fiecare debitor. Desi ramane de vazut cum vor fi aplicate aceste prevederi in practica, credem ca noile dispozitii reprezinta un pas in fata in directia unei mai bune administrari a procedurilor de insolventa in cazul activitatilor desfasurate intr-o structura de grup. Evident, prevederile Noului Cod al Insolventei se vor aplica procedurilor incepute dupa data intrarii sale in vigoare, procedurile incepute inainte de aceasta data continuand potrivit legii 85/2006. Vedem insa astfel perfect posibile scenariile in care un proiect imobiliar impartit intre mai multe societati din grup poate fi valorificat in mod unitar in cadrul procedurilor de insolventa.

Drepturile rezidentilor. Daca drepturile rezidentilor asupra unitatilor de locuit nu ridica probleme, nu aceeasi este situatia in ce priveste drepturile asupra celorlalte facilitati care se pot gasi in mod uzual intr-un complex rezidential. Practica obisnuita este aceea ca rezidentii sa dobandeasca fie proprietatea in cote-parti indivize asupra strazilor si cailor de acces in general, fie un drept de servitute asupra acestora – in ambele cazuri, fiind vorba de drepturi reale, situatia juridica a acestor bunuri de uz comun este destul de clara. In schimb, accesul la alte facilitati este de cele mai multe ori de natura pur contractuala, agreat intre rezidenti si dezvoltator – includem in aceasta categorie locurile de joaca, spatiile cu destinatie comerciala, parcuri, gradinite si altele asemenea.

Cu privire la acestea, se pune intrebarea in ce masura ar putea administratorul judiciar/lichidatorul ca, in scopul maximizarii averii debitorului, sa schimbe destinatia bunurilor (de exemplu, vanzarea terenului pe care se afla locul de joaca catre un alt dezvoltator in vederea construirii de locuinte)? Din pacate, nici Legea 85/2006 si nici Noul Cod al Insolventei nu par sa ofere un raspuns suficient de clar. Deschiderea procedurii nu atrage in mod automat denuntarea contractelor in derulare, iar administratorul judiciar/lichidatorul poate denunta doar acele contracte care nu au fost executate in totalitate sau substantial de toate partile (in plus fata de Legea 85/2006, Noul Cod al Insolventei stabileste si un termen de prescriptie de 3 luni in acest scop). Dat fiind ca cele mai multe dintre contractele de vanzare-cumparare vor fi fost deja integral executate de catre cumparatori in momentul deschiderii procedurii, iar dezvoltatorul a pus deja la dispozitie facilitatile respective, o interpretare rezonabila a prevederilor legale anterior mentionate ar fi aceea ca administratorul judiciar/lichidatorul nu este indreptatit sa schimbe destinatia bunurilor, indiferent daca astfel ar obtine maximizarea averii debitorului. In cazul in care aceasta se intampla totusi, credem ca cumparatorii ar putea obtine in instanta impiedicarea unor actiuni de aceasta natura sau despagubiri – nu excludem insa nici posibilitatea raspunderii administratorului judiciar/lichidatorului pentru prejudiciul creat. Aceste consecinte ar putea fi evitate, de exemplu in cazul instrainarii anumitor bunuri in cadrul procedurii, prin includerea unor obligatii contractuale in sarcina eventualilor dobanditori, in sensul respectarii de catre acestia a beneficiilor cumparatorilor.

Situatia rezidentilor cu “rate la dezvoltator”. Odata cu diminuarea posibilitatilor de a obtine credite ipotecare, asa-numita metoda a “ratelor la dezvoltator” sau “rent-to-buy” a capatat amploare, astfel incat o mare parte dintre rezidentii din noile dezvoltari imobiliare au dobandit un simplu drept de folosinta, cu posibilitatea dobandirii proprietatii dupa achitarea tuturor ratelor. O particularitate a acestor aranjamente este ca unitatile de locuit continua sa se afle in patrimoniul dezvoltatorului aflat in procedura de insolventa, iar in cazul in care aceasta evolueaza spre faliment, vor trebui in final lichidate. Desi aceasta categorie de rezidenti beneficiaza de un anume grad de protectie (dar nu vom intra aici in detalii), raman plauzibile scenariile in care casa sau apartamentul ocupat vor fi in final scoase la vanzare catre o alta persoana. Un astfel de scenariu se poate dovedi complicat si doar pentru ca ar implica evacuarea rezidentului care a ocupat imobilul in baza unui drept de folosinta si este evident ca, in realitate, acesta ar fi persoana cea mai potrivita catre care oferta de vanzare ar trebui adresata.

Este de asteptat insa ca acesti rezidenti sa nu dispuna de sumele necesare, astfel incat cumpararea va fi posibila doar cu ajutorul unui credit ipotecar, iar banca finantatoare a proiectului si titulara ipotecii asupra aceluiasi imobil s-ar afla in cea mai potrivita pozitie pentru a-l acorda. Cu toate acestea, nu cunoastem ca normele de creditare ale bancilor sa prevada o procedura diferentiata pentru acest tip de situatii, desi credem ca ar fi necesara. Procedura de acordare a unui credit ipotecar presupune incadrarea solicitantului in conditiile de calificare impuse de banca, intr-un proces de management al riscului de credit. Din punct de vedere economic insa, fata de un rezident cu “rate la dezvoltator“, banca are deja o expunere, deoarece neplata de catre acesta a ratelor va afecta direct veniturile dezvoltatorului alocate rambursarii creditului catre banca finantatoare. Astfel, in masura in care banca ar reusi sa acorde credite ipotecare rezidentilor, ar reusi sa translateze si in acelasi timp sa “faramiteze” mari expuneri neperformante in expuneri mai mici din categoria celor performante atata vreme cat debitorii ipotecari continua sa isi plateasca ratele. Evident, o solutie de acest tip presupune un efort logistic suplimentar in lichidarea bunurilor dezvoltatorului falit.