Ioana CARTITE – Senior Tax Consultant Biris Goran Consulting SRL

Una dintre principalele noutati aduse de Noul Cod Fiscal se refera la aplicarea taxarii inverse in cazul livrarilor de cladiri, parti din cladire si terenuri intre doua persoane impozabile inregistrate in scopuri de TVA in Romania. Profitam de aceasta ocazie pentru a trece in revista principalele aspecte privind tratamentul TVA aplicat operatiunilor de inchiriere si de vanzare a bunurilor imobile.

Conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. e) din Noul Cod Fiscal, inchirierea de bunuri imobile reprezinta o operatiune scutita de TVA, fara drept de deducere. Totusi, orice persoana impo zabila poate opta pentru taxarea operatiunilor de inchiriere prin depunerea la autoritatile fiscale a unei notificari privind aceasta optiune. Notifi carea poate fi depusa si ulterior taxarii opera tiunilor de inchiriere, insa este foarte important sa se specifice momentul de cand se opteaza pentru aplicarea TVA operatiunilor de inchiriere. Formularul notificarii este unul standard, care va fi prevazut in Normele metodologice de aplicare a art. 292 alin. (2) lit. g) din Noul Cod Fiscal (mo mentan se regaseste in Anexa nr. 1 la nor -mele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VI din Codul Fiscal valabil pana la 31 decembrie 2015).

De asemenea, Societatea poate opta ulterior si pentru anularea optiunii de taxare a operatiunilor de inchiriere, tot prin depunerea unui formular standard la autoritatile fiscale.

Implicatii aferente vanzarii bunurilor immobile.

Similar, conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) din Noul Cod Fiscal livrarea de constructii / parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite reprezinta de asemenea o operatiune scutita de TVA fara drept de deducere. Totusi, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi sau de parti de constructii noi (plus terenuri construibile). In acest sens, livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta este definita drept o livrare efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia.

In acest sens, conform normelor metodologice de aplicare a Codului Fiscal valabil pana pe 31 decembrie 2015, se considera a fi data primei ocupari data semnarii de catre beneficiar a pro -cesului verbal de receptie definitiva a construc -tiei sau a unei parti din constructie, in cazul acelor constructii care nu au suferit transformari, respectiv a lucrarilor de transformare, in cazul constructiilor care au suferit transformari.

Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix. Probabil ca aceste detalii urmeaza sa fie introduse si in normele metodologice de aplicare a Noului Cod Fiscal, avand in vedere ca acesta pastreaza neschimbate prevederile privind tratamentul din punctul de vedere al TVA aplicabil livrarii de constructii noi.

De asemenea, o constructie noua cuprinde, conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) din Noul Cod Fiscal, si orice constructie transfor -mata sau parte transformata a unei constructii, in cazul in care costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea cons truc -tiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respective valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in con for -mitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza / evaluare, in cazul altor personae impozabile.

In orice caz, chiar si in situatia in care vanzarea bunurilor imobile nu se incadreaza in categoria livrarilor de constructii noi, se poate opta pentru aplicarea TVA vanzarilor efectuate, prin depunerea unei notificari in acest sens catre autoritatile fiscale. Formularul notificarii este unul standard, care va fi prevazut in Normele metodologice de aplicare a art. 292 alin. (2) lit. g) din Noul Cod Fiscal (momentan este cuprins in Anexa nr. 3 la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VI din Codul Fiscal valabil pana la 31 decembrie 2015).

In cazul in care se opteaza pentru taxarea operatiunilor de livrare a cladirilor sau a partilor de cladire sau la momentul vanzarii cladirilor, acestea se incadreaza in categoria livrarilor de constructii noi, atunci se vor aplica prevederile art. 331 din Noul Cod Fiscal, care reglementeaza faptul ca acestor livrari li se aplica taxarea inversa, mecanism prin care persoana obligata la plata taxei este beneficiarul (practic, societatea furnizoare emite factura de vanzare a bunului imobil fara TVA, cumparatorul avand obligatia colectarii TVA aferenta, concomitent cu dedu -cerea TVA rezultand din tranzactie). Totusi, con -ditia pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inre gis tra ti in scopuri de TVA. Prin urmare, aplicarea taxarii inverse nu va putea fi posibila in tranzac tiile cu persoanele fizice, intrucat, cel mai pro ba bil, acestea nu sunt inregistrate in scopuri de TVA.

In plus fata de cele prezentate mai sus, dorim sa atragem atentia si asupra obligatiei unei societati de a ajusta TVA dedusa la achizitia sau constructia unui bun imobil in cazul in care decide sa vanda sau sa inchirieze bunul imobil respectiv in regim de scutire. De asemenea, in cazul in care societatea decide sa inchirieze un bun imobil in regim de scutire, in timp ce restul operatiunilor sale sunt taxabile din punctul de vedere al TVA, un alt aspect care trebuie luat in considerare este cel al deducerii TVA deductibile in baza pro-ratei, calculata conform prevede -rilor Codului Fiscal.